8月土地市场偏冷运行 年内集中供地城市超五成底价成交

8月25日,南京进行第五批次集中土拍,12宗涉宅地块部出让,成交两极分化,河西中地块、江宁百家湖地块价格触顶摇号成交,其余10宗地全部底价成交,揽金约175亿元。


(相关资料图)

不只南京,22个集中供地城市的土地市场都存在相似特征。中指研究院监测发现,截止到8月20日,集中供地城市成交的土地中,35%的地块达地价上限成交,53%的地块底价成交。城市间市场也明显分化,北京、上海、杭州、深圳等热点城市成交溢价率高于其余城市。

放眼全国,土地市场仍然偏弱运行。为寻找更多确定性,房企拿地向核心城市聚集,相较南京等热点城市,低能级城市的土拍表现更不尽如人意。

从数量来看,今年前7月土地市场呈现明显的供需缩量特征。Wind数据显示,今年1-7月,100个大中城市供应土地规划建筑面积22841万平方米,同比减少26%;成交土地规划建筑面积15287万平方米,同比减少41%。一二三线城市土地供应量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市场也偏冷运行,8月前三周100个大中城市住宅类用地成交1698.5万平方米,环比下降23%。

从价格来看,为吸引房企积极补仓,提高土地成功出让概率,今年各地加大优质地块供应力度,土地价格有所提高。但不同板块、不同城市市场分化严重,高溢价率或地价触顶成交、底价成交甚至流拍现象并存。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示,从近期部分城市土拍成效来看,土地市场热度较前两月出现下降迹象,同时当前房地产买卖市场情绪仍较低落,房企资金压力较大,8月土地市场或仍偏弱。

但从近期支持性政策落地预期增强的角度来看,关荣雪认为一二线城市住房市场有望加速改善,9、10月土地市场或将逐步恢复。

图片来源:视觉中国

超五成土地底价成交

今年以来,房企在核心城市补仓积极,土拍分化现象加剧。

据中指数据,截止到8月20日,22个集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地价触顶成交,326宗底价成交,占成交土地的比分别为35%和53%。

具体到城市,杭州、合肥、福州、厦门、深圳、上海50%及以上土地成交价格触顶,其中上海、杭州、合肥地价触顶占比均在六成以上,北京、杭州部分地块更是创下近几年土地参拍企业数量纪录。

而无锡、沈阳、天津、济南、郑州、青岛、长春、重庆和武汉6成以上土地底价成交,其中无锡、郑州、长春普遍底价成交,土拍情绪持续低迷。而广州、青岛、济南、天津、福州等地核心区地块企业参与度高,而非核心区地块多底价成交,板块间分化明显。

关荣雪表示,在市场深度调整之下,房企融资、销售现金流均偏紧,便在一定程度上拔高了房企拿地的谨慎情绪。核心城市往往具备楼市需求稳健等特征,房企对这类城市核心板块的拿地意愿相对更高,相反,楼市压力较大的城市,房企投资信心不足,暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期。

中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,从近期土拍情况来看,核心城市土拍保持一定热度,但出现降温苗头。7月至今,上海、杭州土拍中,仍多宗地块触顶,但非核心区域或自身属性欠佳地块底价成交,甚至出现流拍;成都8月24日成交的15宗住宅土地中,仅2宗触顶。

集中供地城市的土地出让情况好于全国,但仍有部分地块流拍或撤牌。截至8月20日,22个集中供地城市土地流拍33宗,撤牌43宗,流拍撤牌率11%。其中合肥、济南和郑州都有5-6宗土地流拍,济南和武汉分别有6宗地、14宗地撤牌,是流拍或撤牌数量较多的城市。

对此,关荣雪认为,由于房地产市场复苏形势尚不明朗,土地市场继短暂局部升温后,当前也出现了一定的回落态势,不过相较去年,当前土地市场流拍现象有所改善,但仍处于较高水平,流拍压力犹存。

土地市场减量提价

纵观全国市场,今年土拍整体供需两弱。据Wind数据,1-7月100个大中城市供应土地规划建面同比减少26%,成交土地规划建面同比减少41%。

另据中指数据,300城住宅用地推出绝对规模为近十年同期最低位。具体到不同能级城市,该机构数据显示,1-7月三四线城市推出、成交面积降幅均在三成以上。一线城市成交面积降幅近三成,其中上海下降明显,成交面积降幅超四成;二线、三四线城市住宅用地成交面积同比降幅均超三成,其中三四线城市土地市场承压较大。

究其原因,孟新增表示,新房销售恢复的不确定性直接影响政府推地和企业拿地的积极性,今年二季度以来,新房市场热度持续下降,地方政府推地仍偏谨慎。

国家统计局数据显示,1-7月商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,降幅较上半年扩大1.2个百分点。同期商品房销售额由正转负,同比下降1.5%。房企到位资金持续承压,同比降幅扩大至11.2%,其中国内贷款下降11.5%,自筹资金下降23%,定金及预收款下降3.8%,个人按揭贷款下降1%。

虽然政府推地和房企拿地都在收缩,但地价却在变贵,成交溢价率整体也有所提高。今年2-6月100城成交楼面均价均高于去年同期,1-7月溢价率均高于去年同期,今年1-7月土地成交溢价率分别为3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%,较去年同期分别增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。

关荣雪分析称,一方面,这与今年各地加大优质地块的供应力度有一定关系,地块整体质量上升不仅直接拉高楼面价水平,而且房企的拿地意愿也将会有所上升。

另一方面,可能与市场阶段性回暖有一定关系,主要依靠二季度核心城市土拍升温的带动。一季度楼市购房需求加速释放,去化加速带动房企补仓需求上升,二季度北京、成都、杭州等核心一二线城市土拍明显升温,在一定程度上推高了前7月整体的楼面价及成交溢价水平。

进入8月,土地市场仍呈现零星地区热度较高,但整体低温运行的态势。Wind数据显示,8月前三周100个大中城市住宅类用地成交1698.5万平方米,环比下降23%(此处7月第一周数据为6月26日-7月2日,下同),土地成交溢价率分别为4.8%、3.52%和2.11%,环比分别下降1.18%、2.78%和4.58%,成交楼面均价也有所下滑。

克而瑞监测发现,8月第三周重点城市土地成交规模环比回升81%,楼面均价环比下降14%。该机构分析,深圳、成都的个别热门地块带动溢价率小幅回升,三四线城市土地市场依然遇冷,普遍底价成交。

从现在市场形势和政策环境出发,关荣雪预计8月整月土地市场或仍偏弱,但近期房地产支持性政策预期增强,一二线城市住房市场有望加速改善,9、10月土地市场或将逐步恢复。

孟新增则认为,当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大,企业拍地意愿不足,预计房企补仓仍将聚焦核心城市或成熟板块,土拍分化持续。

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