深陷地产项目融资难题的金融机构对风险项目处置方式各异。

记者获悉，有信托公司拟通过寻找出资方并协调其受让信托计划项下部分债权收益权份额、调整信托利益分配顺序、调整业绩比较基准等方式加快相关信托计划资金的退出。

记者日前从投资者处获悉，浙金信托近期召开部分涉房信托计划受益人大会，对信托计划一揽子阶段性处置方案进行投票表决，涉及汇业478号集美星海、汇业481号金科集美星辰等多个项目。

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记者从部分信托计划受益人大会公告材料了解到，浙金信托提出一揽子阶段性处置方案为：由相关出资方受让信托计划项下部分债权收益权份额后，先分配20%信托本金，信托计划后续的回款在优先支付出资方对应的部分债权收益权份额及收益后，再向受益人进行信托利益分配。同时继续寻找其他出资人分批次受让信托计划项下的剩余债权收益权份额。

记者注意到，也有部分产品方案是设立服务信托进行管理，对项目进行盘活开发，在达成盘活化解方案后，先偿还部分存量债权，向投资者分配约20%本金。

汇业478号集美星海信托计划受益人大会表决票 图片来源：投资人供图

先兑付20%，并继续寻找其他出资方

以浙金·汇业506号金科重庆南山项目集合资金信托计划为例，记者从相关会议公告看到，相关信托计划在今年5月便已宣布延期，项目拟进行信托计划一揽子阶段性处置方案，并已针对相关事项召开受益人大会。

从受益人大会审议事项可知，信托计划将部分债权收益权份额转让给出资方，该债权份额为截至2023年5月15日的剩余贷款债权本金20%以及截至2023年5月15日借款人应付未付的部分利息债权。信托计划收到出资方支付的转让价款后，扣除信托计划项下截至2023年5月15日应付未付信托费用（若有）和信托负债（如有）后，向受益人进行分配（分配信托本金不低于存续信托规模的20%）。

信托计划后续的回款在优先支付出资方对应的部分债权收益权份额及收益后，再按照信托合同及受益人大会决定向受益人进行信托利益分配。

同时，受托人将继续寻找其他出资方分批次受让信托计划项下的剩余债权收益权份额，且收益权份额转让价款的用途和信托计划层面后续回款的分配顺序与本次转让保持一致，后续相关事项在不超出本次受益人大会授权的情况下，将按照本次受益人大会决定情况予以执行，不再另行召开受益人大会。

公告还提到，自2023年5月15日起，信托计划的业绩比较基准重新调回至信托计划成立时各期信托单位份额对应的业绩比较基准。另外，受益人信托利益分配顺序调整为先分配信托本金，待全部信托本金分配完毕后，再分配信托收益。

处置方案各有差异

据了解，浙金信托汇业478号集美星海、汇业502阳光城长沙愉景湾（下称”汇业502”）等多个项目，均采取先兑付20%本金的阶段性解决方案。投资者表示，不是所有项目都是同一个方案，有个别方案有所调整。

就汇业502项目来看，信托资金用于长沙中泛置业有限公司（以下简称“长沙中泛”）名下阳光城长沙尚东湾项目部分楼栋的开发建设，但目前相关项目已停工并被政府接管。浙金信托等多方谈判后初步达成盘活化解方案，拟对长沙中泛名下部分地块进行开发销售，以实现存量信托债权的退出。

盘活化解方案的核心是设立服务信托的方式。据了解，在达成盘活化解方案后，由长沙中泛先偿还本信托计划部分存量债权，预计届时可向受益人分配信托本金20%左右。

具体来看，该服务信托期限为36+12个月，相关信托公司及指定主体筹措新增资金认购A类份额，相关信托公司以其管理的信托计划存量信托债权认购B类份额，服务信托资金用于长沙中泛名下部分地块开发建设。

此外，地方政府平台公司（持股51%）、服务信托（持股48%）和长沙中泛（持股1%）设立合资公司。长沙中泛将名下拟盘活地块过户到新设合资公司名下，并将相关土地抵押给服务信托，为服务信托新增投入和存量债权提供抵押担保。

在盘活化解方案中，盘活地块货值相对于新增投入和存量债权本金的覆盖倍数约3倍。盘活地块销售回款的一定比例用于还款。先偿还新增投入，再偿还存量债权。自2021年12月21日起，存量债权先偿还本金后支付利息，存量债权利率调整为5.08%/年，依据最终本息偿还情况，利率可适当上调，但最高不超6.5%/年。

据了解，运用服务信托进行房地产风险处置正受到机构们的重视。用益研究孟凡科在《风险处置受托服务信托框架下房地产纾困业务探讨》一文中提到，2022年4月初监管部门下发《关于调整信托业务分类有关事项的通知（征求意见稿）》，当中便提到风险处置受托服务信托。

“作为资产服务信托大类中的风险处置受托服务信托，其在房地产纾困业务中的作用是利用信托的资产隔离功能，实现项目公司资产与困境地产企业母公司的资产隔离。”

据了解，除了寻找出资方受让信托债权份额、调整信托利益分配顺序、运用服务信托等方式外，也有信托公司变身“开发商”接手地产项目股权和管理权。如去年2月份中国恒大公告，光大信托接手恒大位于重庆、东莞两个项目的股权及债权，五矿信托接手恒大佛山、广州两个项目的股权和债权。

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