晋安区新店镇东片旧屋改造项目，征收工作开启，这次的拆迁面积达到754亩，意味着火车站周边的发展迎来了新的机遇。拆迁后不论是安置，或者是新的商品房入驻，西园片区的人口将得到大幅度的增加。

这次拆迁的范围涉及到西园、后山、桂山、郭前、盘石等5个村落 ，总共拆迁户数达到3550户，本月月底将进入签约期。开年后，第一次启动的征迁面积这么大项目，可见晋安区的发展不仅仅局限在东二环了。

(资料图)

火车站商圈得到发展

今天我还能记得火车站商贸城的广告，但凡是开车收听过广播的车主，对火车站商贸城一定不会陌生。2011年，入职房产行业领域，我的第一件职业衬衫就在火车站的商城里头购买的，所卖的物品不仅廉价，而且质量还特别差，没穿多久竟然还拉丝了。

由于火车站的地铁口的修缮，以及火车站北广场的动工修建，整个火车站周边的经济开始下滑，商圈的经济不仅下滑，现在去看已经没有曾经人潮涌动的画面，话说要致富先修路，路已经修好，但是火车站的繁华，再也没有出现在大众的视线里。

南广场已经落幕，北广场又有三环的高架桥，西园和桂山片区又毗邻金鸡山山脉，成为了一个山旮旯的犄角，所以西园的发展也演变成农民工的聚集地，哪怕是万科和正荣这样的大型开发商进入，也没办法让商圈内的品质得到些许的提升。

从这次拆迁的地图上看， 西园，郭前，桂山片区的民房拆迁后 ，新店东部以及火车站周边的人口将会得到一次大幅的提升，如果有商业的入驻，火车站北侧的地块也会跟着发展起来，这一点我们可以拭目以待。

五四北不吃香了

从市场的价格上看，西园内的碧桂园，正荣府的价格为24000元/平米，这也是作为商品房的最高价格，安置房的价格则要低很多，西园雅居，西园新村等不是很老，但是很旧的小区的均价为18000元/平米。更破旧的桂山新村，单价连15000元/平米都不到。

五四北末端，碧桂园熙悦府和绿城柳岸晓风，五四金地领峯目前是五四北最为刚需的新房产品，熙悦府交房被吐槽小区建筑质量不过关，单价15999元/平米的精装房也赢不了购房者的热情，金地领峯仍然是以100万内的刚需房为主导，单价也在15000元左右。

然而， 西园和桂山，盘石片区拆迁后，新的地产公司入驻，势必会影响到以上的楼盘的价格，分流大部分的客户群体也是必然的趋势。

西园、桂山、盘石周边市场分析

磐石家园，磐石新城目前市场在售单价为19000元/平米挂牌，小区门口就是地铁口，出行方面不仅距离火车站较近，同时又能辐射到琴亭湖公园，周边有高端的建发项目，这里如果建起新的楼盘，价格应该会较高，毕竟建发是摆在那里的价格差距。

西园和桂山上面有提到，除了商品房以外，这里还有众多的安置房小区，走进西园就不难发现，这里不仅是楼盘老旧了，同时街道的管理也很一般，卫生情况其实挺糟糕的。

从我个人的角度去看西园周边的房价， 这次拆迁整合后，交付的房源量也会大大的增加 ，需要人口引入西园这板块内，不仅要有强大的商业，同时还要有高性价比的房源，所以价格应该不会有太大的变化。

2023年的房地产还处于水深火热之中，房源库存量只增不减，买房的人还是那么少，看不好这个板块，拆迁后的城市界面是好的，但是要指望价格能有突破，可能性较低。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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